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半價房背后環京房產投資的8個大坑

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伴隨去年4月以來房價大幅回落調整,環京房產投資最近又在升溫,咨詢者明顯增多。近三天有人問北三縣新房能不能投資的問題,有的項目去年3月我們曾去參觀過,如今房價已從3萬+降至全款1萬5左右,被打回原形,怎么能沒有投資價值呢?

 

伴隨京津冀協同發展的全面推進,環京地區新規劃中的交通、產業、教育、醫療等方面利好今年將陸續落地,房產的價值基礎逐步夯實,房價的支撐力量越來越堅實。

 

在當前樓市嚴控的大格局下,短期內直接放松調控的可能性不大,不過變相微調還是有可能的,至少在產業與人才政策以及戶籍改革方面廊坊可以向二線城市看齊,否則區域持續發展及土地財政問題難以解決。

 

如今環京的樓市形勢與2016年4季度我的判斷基本一致,有幾位學友因而及時在高位賣房而規避了過百萬的損失。一方面要看到中長期利好帶來的投資機會,同時也要注意投資過程中的各種陷阱,也就是說,既要看天也要看路。


在此分享3月于學堂群第四期學習交流中為學友所做解讀的部分內容,供大家參考!





1

商鋪保本返租


去年3.17新政出臺后,很多人都認為房產投資沒有希望了,沒想到十余天后雄安新區橫空出世,宏大的規劃又讓一部分人熱血沸騰,不管三七二十一,只要能抓一套房就行。


有人發來周邊一處商鋪,考慮投資十幾套,廣告中宣傳投資年回報率超30%,確實很吸引人??上侵皇俏淖钟螒?,很多人都看不懂,細算其實不超過10%,以過去十余年觀察,這類返租型商鋪在全國極少有達到預期回報的案例,即便是大房企開發的商業物業,運營中出現問題關門的也屢見不鮮,投資者損失慘重。


這類返租金的商業物業的特點是增值很慢,兌現每年8%左右的租金收益得遇到專業的運營管理團隊,要靠運氣,因而屬于有風險保本型的資產。


2

低價商住房


最近環京房企掀起降價潮,出現了8500左右的低價位,又吸引了不少投資者,據了解大幅降價的其實是商住房,要求一次性付款。

一直關注本號的讀者應該讀過之前我對這類產品的分析論述,它是偏保值型產品,投資回報率明顯低于住宅,之前不限購,因而限購趨緊時便會成為炙手可熱的投資品。


還記得去年春有不少學友著急買商住房,當時我勸住了一部分人,伴隨4.26新政落地,北京商住房成交降幅超9成,如今價格已回落30-40%,那波盲目的投資者已經被套牢。


3

補交社保上車


環京3年限購卡住了絕大部分投資者,不過還是有些人并未灰心,在房產中介建議下,寄希望補社保的方式繼續投資,先上車后補票,這種做法最大的風險過于政策的調整,比如說3年后有了資格,萬一3年社保之后像海南一樣變成5年限售呢,那么3-4年左右的投資周期計劃有可能變成8-9年的長周期。


4

環京概念擴大化


近兩年承德、興隆、唐山、衡水、滄州、易縣等地樓盤宣傳中有些也都高舉環京牌,環京成了概念股,房價肯定看漲,不過這些區域并不在首都圈主要的影響范圍內,至少從未來三到五年來看,要考量考慮交通時間成本等因素,環京價值區還是相對有限的,相比北三縣和南三縣,這些區域的投資價值并不大,而且難以出手,買房時要注意風險與收益的匹配度。


5

經紀人躲貓貓


環京的開發商大都將銷售環節外包給中介,而非直接與購房者溝通。補交3年社保買房的風險不僅在于這3年中的政策變化,還有房產中介的變化。

之后購房者找不到對接銷售員或中介公司將是大概率,那么如何第一時間獲得政策和市場變化消息,如何根據變化做出有利于自己的決策呢?


還有對接經紀人沒時間再理你,你也沒辦法,畢竟能像買房時一樣愛你的經紀人太少了。這無異于一場賭博,買房時一定要選對平臺、還要選對人。


6

無法交房風險


這一輪金融降杠桿將波及各個行業,影響最大的還是房地產行業,房企資金緊張山雨欲來,這也是為何環京大房企都在抓緊降價促銷的重要原因。

每一輪樓市下行調整過程中,樓盤爛尾或無法按期交房的情況都會明顯增多,投資風險明顯加大,購買時準現房或現房值得優先考慮。


如果之后房價上漲明顯,也不排除個別房企毀約加價,這時選對房企及項目就顯得格外重要。


7

房屋質量問題


3.15剛過,從媒體報道來看,房屋質量問題在各類房企中都有出現,價格低的房子質量更低,通州已交付的幾個商業項目均出現不同的質量問題,購買者叫苦不迭。北京如此,環京區域問題更多,據說某大房企在各地產品7成以上都有問題,討說法也得排隊。


8

高回報炒房團

 

“一年翻一倍,三年翻兩倍”,據說這是某炒房團的內部語錄,他們的投資目標主要指向河北山區,莫非太行山里有金礦嗎?

在短期政策嚴控之下,房價再出現成倍上漲的概率幾乎為零。不過有些人被洗腦,還是會信的,畢竟“韭菜”也有幻想。


 

總之,由于政策嚴控,環京區域房價出現明顯扭曲,部分區域出現房價與地價倒掛的情況,價值被低估,公認的投資機會已經出現,而無法正常交易的風險如影隨形。


年前有學友找我咨詢,她有燕郊購房戶口,自然是難得機會。而在沒有購房資質的情況下投資房產無異于一場賭博,因此要認清政策趨勢,選對中介、選對項目、選對區位、選對產品,這是對一直關注我的學友們一點忠告。


當然風險與不確定因素也有辦法規避及破解,下周末研習會兩天學習研討中逐一解決學友們的困惑與問題,屆時將做詳細解讀分析。

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